Vous faites partie des héritiers d’une famille ayant droit à un bien immobilier loué meublé. Ce dernier fait en effet partie de la succession et vous n’avez pas le droit d’interrompre le bail en cours, jusqu’à au moins l’arrivée à terme de son échéance. Si vous êtes le seul héritier, vous profitez pleinement des droits qui vous reviennent sur le bien. En revanche, la situation est plus complexe si vous êtes plusieurs à hériter, ce dernier étant indivisible. Dans ce cas, songez à monter une SARL de famille afin de le gérer sans générer d’éventuelles tensions familiales.
Le montage de la SARL de famille
La SARL de famille est la forme juridique adaptée pour la société destinée à gérer un bien indivis. C’est l’équivalent de la société civile immobilière (SCI) dans le cas de la location nue. Les associés de la SARL de famille sont cependant les membres d’une même famille, et toute adhésion par des tiers n’est pas autorisée.
Rappelons que cette forme sociétale supporte toutes les activités commerciales dont la location meublée fait partie. Vous êtes en effet un micro-entrepreneur, tandis que les loyers encaissés sont de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Succession et parts de sociétés
Les associés élisent un gérant qui est, lui-même, membre de la même famille. C’est ce dernier qui gère les baux, le recouvrement des loyers ainsi que le suivi de la mise en location (réparations, entretiens, travaux de rénovation). Quant aux autres héritiers, ils souscrivent à des parts de la SARL de famille – ces dernières sont réparties à égalité entre tous les ayants droit. Les loyers qui reviennent à chacun sont calculés en fonction de la quote-part.
La cession et la revente des parts sont autorisées, mais uniquement aux membres de la même famille. La transmission peut également être autorisée, par le biais de la donation entre vifs si le détenteur de la part souhaite avantager ses enfants sans attendre sa propre succession.
En bref, ce sont donc les parts qui sont gérées par chaque héritier et non l’immobilier physique proprement dit. Toujours est-il que les grandes décisions afférentes à sa gestion sont prises au cours d’une assemblée générale des associés.
LMNP via les parts de SARL de famille
En devenant associé au sein d’une SARL de famille, vous bénéficiez de tous les avantages de la location meublée non professionnelle ou LMNP, dont une réduction de votre impôt sur le revenu (sous le régime réel d’imposition ou sous le régime micro BIC).
Quand pourrez-vous mettre fin à la location meublée après succession ?
À l’expiration du bail, vous pouvez choisir de le renouveler ou d’y mettre définitivement fin. Si vous avez choisi la seconde option, vous devez considérer les 2 motifs suivants : l’occupation du logement pour usage de logement principal (par vous-même ou les membres de votre famille), ainsi que la revente du logement.
Dans le cas où votre locataire n’honore pas ses loyers, vous êtes à ce moment-là en droit de résilier le bail sans attendre son expiration et indépendamment du projet pour lequel vous avez destiné le logement.
Vous devez attendre cette échéance si vous comptez basculer de la location meublée vers la location nue. Rappelons que vous cessez, dans ce cas, votre activité commerciale pour percevoir des revenus fonciers classiques. Si vous êtes plusieurs ayants-droits, la SARL de famille sera liquidée et une nouvelle société sera montée, qui est la société civile immobilière ou SCI comme mentionné plus haut. La gestion des parts est plus flexible dans ce cas, puisque tout individu extérieur à la famille peut souscrire aux parts, par exemple si vous souhaitez revendre les vôtres pour une raison ou une autre.
